Супружеская пара из Энн-Арбора стала владельцами собственного жилья, ни разу не нажав кнопку «продать» в биткоин-кошельке. 4 июня Better Home & Finance и Coinbase объявили о закрытии первой ипотечной сделки с гарантией Fannie Mae, в которой Bitcoin выступил залогом по первоначальному взносу — без продажи актива и без возникновения налогооблагаемой прибыли.
Схема работает через два параллельных кредита. Первый — стандартная конформная ипотека сроком 15 или 30 лет с гарантией федерального агентства. Второй — отдельный заём, обеспеченный Bitcoin или USDC на хранении у Coinbase. Соотношение залога намеренно высокое: чтобы покрыть взнос в $100 000, нужно заложить около $250 000 в биткоине. Такой буфер страхует кредитора от ценовой волатильности — и при этом заёмщик сохраняет актив и весь потенциал его роста.
Для многих держателей крипты именно это и было главным барьером. Продать биткоин ради первоначального взноса значит заплатить налог на прирост капитала — нередко от 20% до 40% от прибыли в зависимости от размера позиции. Здесь этого не происходит: купить дом, не фиксируя прибыль и не расставаясь с активом, в котором сосредоточена большая часть состояния.
За продуктом стоит конкретное политическое решение. В начале 2026 года директор Федерального агентства жилищного финансирования (FHFA) Билл Пулте обязал ипотечных регуляторов признавать криптовалюту, хранящуюся на лицензированных биржах, активом при оценке заёмщика. Без этой директивы Fannie Mae не смогла бы гарантировать подобные сделки — продукт попросту не существовал бы.
«Десятки миллионов американцев накопили реальное состояние в цифровых активах», — говорит Марк Трояновски из Coinbase. Многие из них соответствуют требованиям по доходу и кредитному рейтингу для ипотеки, но не имеют достаточного количества ликвидных долларовых сбережений для взноса. Именно на эту аудиторию — богатую криптой, но небогатую кешем — рассчитан новый продукт.
Пока в качестве залога принимаются только Bitcoin и USDC. Полноценный запуск для заёмщиков по всей стране намечен на лето 2026 года. Расширение списка активов возможно, но конкретных сроков Better и Coinbase не называют. Что уже изменилось прямо сейчас: федеральное агентство, которое гарантирует большинство американских ипотек, официально признало биткоин полноправным залоговым активом.
